Un acheteur qui demande à prolonger le délai pour obtenir un prêt immobilier doit en principe dire la vérité au vendeur et, si des refus de financement ont déjà été notifiés, les communiquer. La Cour de cassation a rappelé que l’obligation de bonne foi dans l’exécution d’une promesse de vente peut imposer ce type d’information, surtout lorsqu’une prorogation est sollicitée.
Ce que ce jugement change dans la pratique
La Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 25 juin 2026, a critiqué une cour d’appel qui n’avait pas vérifié si l’acheteuse avait manqué à son devoir en demandant une prolongation sans dévoiler des refus de prêt. Autrement dit, le silence de la bénéficiaire peut être examiné comme une possible faute.
Ce n’est pas une règle automatique qui s’applique à toutes les situations. Les juges devront, au cas par cas, apprécier si l’omission a altéré l’équilibre du contrat ou a privé le vendeur d’une information déterminante pour sa décision.
Pourquoi les refus de prêts peuvent influencer la décision du vendeur
Lorsqu’une promesse de vente contient une clause suspensive liée à l’obtention d’un prêt, la capacité de l’acheteur à financer l’achat est au cœur de l’accord. Si le vendeur sait que l’acheteur a déjà reçu plusieurs refus, il peut préférer retrouver la liberté de vendre à un autre candidat plutôt que d’attendre une hypothétique acceptation.
Le fait de demander une prolongation du délai pour obtenir le prêt modifie la situation contractuelle. Le vendeur s’appuie sur la durée d’immobilisation du bien et sur des perspectives concrètes d’aboutissement. Des refus antérieurs peuvent donc être une information pertinente pour sa décision.
Quels risques pour l’acheteur et pour le vendeur ?
Pour l’acheteur, le principal risque est d’être considéré comme ayant manqué à son obligation contractuelle si le juge estime que son silence était de mauvaise foi. Cela peut conduire à la caducité de la promesse et à des demandes de dommages et intérêts de la part du vendeur.
Le vendeur, lui, risque de subir une attente inutile et des pertes d’opportunités. Mais agir trop vite sans preuve ou sans respecter les termes contractuels peut exposer le vendeur à des contestations judiciaires et à un refus de restitution d’indemnité d'immobilisation.
Comment se comporter concrètement si vous êtes acheteur et recevez des refus de prêt ?
Ne laissez pas le silence remplacer l’information. Informez le vendeur de la situation par écrit et conservez toutes les pièces reçues des banques. Une notification écrite permet de montrer que vous avez agi de bonne foi si la situation devait être portée devant un tribunal.
Si vous sollicitez une prorogation, joignez un état précis du dossier de financement et, si possible, une stratégie indiquant les démarches restantes. Ces éléments renforcent votre position et réduisent le risque d’être accusé de dissimulation.
Conseils pratiques pour le vendeur avant d’accepter une prolongation
Demandez des justificatifs des refus et demandez que toute demande de prolongation soit formalisée par écrit, en précisant une nouvelle échéance. Vous pouvez aussi négocier des garanties supplémentaires telles qu’une majoration de l’indemnité d’immobilisation ou une clause prévoyant la restitution automatique en cas de refus définitif.
Si vous doutez, consultez rapidement un professionnel du droit ou un notaire afin d’évaluer vos options. Une décision hâtive sans vérification peut vous coûter du temps et de l’argent, tandis qu’une demande raisonnable d’informations est légitime et proportionnée.
Actions immédiates à retenir pour agir en sécurité
Si vous êtes dans une promesse de vente et que des refus de prêt apparaissent, agissez selon ces trois gestes simples :
- Informez l’autre partie par écrit et joignez les courriers de refus ou relevés d’état des demandes.
- Formalisez toute demande de prolongation avec une nouvelle date butoir et, si pertinent, des garanties supplémentaires.
- Conservez toutes les preuves de vos démarches bancaires et de vos échanges pour pouvoir les produire en cas de litige.
Ces mesures vous permettent de montrer votre bonne foi et de limiter les risques de contentieux. Si les choses se compliquent, prenez contact avec un notaire ou un avocat pour définir la meilleure suite à donner.